1er janvier 2023 : la porte s’est refermée, presque sans bruit, sur une partie des acheteurs étrangers tentés par l’immobilier canadien. Derrière cette mesure, un paysage réglementaire mouvant, où seuls quelques profils triés sur le volet peuvent encore prétendre à l’achat d’une maison, à condition de cocher toutes les cases. Mais attention, chaque province impose ses propres règles et réserve parfois des surprises, même aux plus avertis.L’accès à la propriété dépend aussi du statut de résident, du financement disponible et de règles différentes selon les provinces. Les aides gouvernementales, souvent méconnues, modifient aussi les possibilités d’achat pour les primo-accédants.
Plan de l'article
- Qui peut acheter une maison au Canada ? Les règles d’accès expliquées simplement
- Résidents, non-résidents, nouveaux arrivants : quelles conditions et restrictions à connaître
- Financement, aides et subventions : ce qui peut faciliter votre premier achat immobilier
- Achat ou location au Canada : comment faire le bon choix selon votre situation
Qui peut acheter une maison au Canada ? Les règles d’accès expliquées simplement
Acquérir une propriété au Canada ne relève pas du simple désir ni de l’automatisme : le pays encadre l’accès à la propriété de façon stricte. L’étape déterminante, c’est le statut de l’acheteur. Les citoyens canadiens et les résidents permanents voient la porte s’ouvrir en grand, qu’ils souhaitent acquérir une résidence principale, une maison secondaire ou même investir dans l’immobilier locatif.
Pour les étrangers, tout a changé. Depuis janvier 2023, une loi fédérale a donné un sérieux tour de vis : l’accès à la propriété résidentielle se resserre surtout dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver. Reste une marge de manœuvre, réduite, pour quelques étudiants étrangers et travailleurs temporaires : ils doivent réunir une série de conditions strictes. Durée de séjour prouvée, impôts réglés au Canada, preuve d’installation durable… chaque critère compte et rien n’est laissé au hasard.
Pour y voir plus clair, résumons les profils concernés :
- En premier lieu : seuls les citoyens et résidents permanents disposent d’une réelle liberté d’achat.
- Quelques portes restent entrouvertes : étudiants ou titulaires d’un permis de travail respectant l’ensemble des obligations.
- Certains territoires renforcent encore les règles, surtout là où la demande explose.
Le marché canadien n’a rien d’un bloc uniforme. L’Ontario et la Colombie-Britannique, par exemple, imposent leurs propres exigences, susceptibles de changer rapidement. Impossible donc de se lancer sans d’abord examiner la législation spécifique à la province visée : un oubli, et le projet peut dérailler sur une clause inattendue.
Résidents, non-résidents, nouveaux arrivants : quelles conditions et restrictions à connaître
Le Canada ne ménage guère les exigences pour accéder à la propriété. Les résidents permanents sont logés à la même enseigne que les citoyens : droits et devoirs identiques, y compris sur le plan fiscal. Pourtant, une étape cruciale émerge vite : constituer une mise de fonds solide et bâtir un dossier de crédit convaincant. Les banques fouillent les antécédents, évaluent la stabilité des revenus, analysent la capacité de remboursement. Un dossier bien ficelé, c’est l’atout qui débloque un bon prêt.
Les non-résidents et résidents temporaires font face, eux, à un parcours semé d’obstacles. Les nouvelles règles fédérales freinent les achats immobiliers, surtout en zone urbaine. Les exceptions, centrées sur certains étudiants et travailleurs, exigent de justifier plusieurs années de présence et une réelle insertion fiscale. En Ontario et à Toronto, la taxe sur les acheteurs étrangers atteint parfois 25 % du prix du bien, un chiffre loin d’être négligeable pour ceux tentés par l’investissement.
Pour les nouveaux arrivants, il faut rester attentif. Attendez-vous à ce que l’État examine en détail votre année d’imposition, l’adresse déclarée et surtout la capacité à fournir une mise de fonds substantielle, parfois fixée à 35 % du prix pour les non-résidents. Quant aux aides comme le remboursement partiel de la TVH ou les programmes d’acquisition pour primo-accédants, ils restent avant tout accessibles aux personnes qui s’installent durablement et font de l’habitation achetée leur première propriété.
Le filtre est serré : l’accès à la propriété demande de prouver son sérieux, ses moyens financiers, et son intention d’ancrer sa vie sur le territoire. Impossible de s’improviser acquéreur sans rigueur ni préparation.
Financement, aides et subventions : ce qui peut faciliter votre premier achat immobilier
Monter un projet immobilier au Canada commence toujours par une question de financement béton. Les banques exigent un dossier de crédit sans tache, une mise de fonds qui peut aller de 5 % (pour les résidents permanents) à 35 % (chez les non-résidents), et mettent l’accent sur la capacité à rembourser. Cédez à la facilité, et le prêt hypothécaire se dérobe sous vos pieds. Ici, la durée d’amortissement ne dépasse généralement pas 25 ans lorsque la mise de fonds est faible, avec des prêts à taux fixe ou variable et des conditions qui varient selon les profils.
Pour épauler les primo-accédants, plusieurs outils sont à explorer. Voici les dispositifs majeurs proposés :
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui autorise à retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER, sans impôt immédiat, sous réserve de rembourser la somme en quinze ans.
- Le CELIAPP, un compte d’épargne libre d’impôt, permet de constituer un apport plus rapidement, en profitant d’un traitement fiscal allégé.
- L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL s’impose si la mise de fonds représente moins de 20 % du coût du bien, sécurisant la banque et rendant l’achat accessible malgré tout.
Bénéficier de ces solutions n’exonère pas d’une gestion méticuleuse. Chacune demande de respecter des conditions précises. Restez attentif : les taux d’intérêt, directement influencés par les décisions de la Banque du Canada, évoluent avec la conjoncture. Une anticipation rigoureuse protège des mauvaises surprises.
Achat ou location au Canada : comment faire le bon choix selon votre situation
Entre acheter ou louer au Canada, le choix se fait rarement à la légère. D’un côté, le marché immobilier varie fortement d’une ville à l’autre : à Toronto, Montréal ou Vancouver, les écarts de prix et les conditions changent du tout au tout. Avant de se décider, il convient de tout peser : droits de mutation, souvent appelés taxe de bienvenue,, frais de notaire, coût d’une inspection, taxes TPS/TVQ sur les logements neufs… chaque ligne s’ajoute à la facture finale de l’acheteur.
Louer, c’est la promesse de flexibilité, idéal quand on arrive de l’étranger ou qu’on change souvent de région pour le travail. Les charges sont limitées : loyer, assurance habitation, quelques frais annexes. Mais l’équilibre reste précaire : une hausse de loyer ou une rupture de bail peut surgir, laissant peu de visibilité à long terme.
À l’inverse, acheter ancre le projet dans la durée. Ce choix engage sur de nombreuses années : remboursement du prêt, paiement des taxes foncières, entretien courant du logement, parfois coûts de copropriété. L’avantage ? Plus de sécurité, la construction d’un patrimoine tangible, et la possibilité de générer un revenu locatif partiel si le bien s’y prête. Pour s’y retrouver dans l’offre et faire des comparaisons précises, la consultation de plateformes spécialisées reste un réflexe avisé.
Au final, la trajectoire personnelle, le niveau de tolérance au risque et la constance des revenus guident la décision. Les conseils avisés de courtiers, de notaires ou d’experts du secteur font souvent la différence : ils détectent les pièges et sécurisent chaque étape. S’informer et rester à l’affût, voilà la meilleure arme face à un marché canadien qui ne cesse de se réinventer.
Devenir propriétaire au Canada, c’est un parcours d’obstacles où chaque détail compte. Ceux qui prennent le temps de comprendre, de s’équiper et d’anticiper mettront toutes les chances de leur côté pour franchir la ligne d’arrivée avec les clés en main.
